Exonération fiscale: qui devrait encore investir dans la loi Pinel?

Derniers appareils en faveur de
investissement locatif neuf

, les
Loi Pinel

, qui devait initialement expirer le 31 décembre 2017, a été renouvelé pour quatre ans par la loi de finances 2018, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Le gouvernement craignait que son extinction n’entraîne « une diminution des mises en chantier « .

En contrepartie, il aurait dû être recentré dans des domaines où la
le marché locatif est le plus tendu

, mais l’examen du zonage n’a apparemment pas encore eu lieu. Selon le Bofip mis à jour le 28 juin 2018, le système concerne toujours les communes situées dans les zones A bis, A, B1 et B2.

Jusqu’à 21% de réduction d’impôt

Le système Pinel prévoit une réduction d’impôt, calculée sur le coût du logement, retenue dans la limite de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, et un plafond global de 300 000 euros pour la même année d’imposition. Son taux est de 12% ou 18%, selon la durée de l’engagement locatif initial (6 ou 9 ans) et peut être porté à 21% si le propriétaire prolonge son engagement pour quelques années (voir tableau).

La réduction est étalée sur six ou neuf ans, en fonction de l’engagement locatif initial souscrit, à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant chaque année.

En contrepartie, le logement doit répondre à certains critères environnementaux liés à sa performance énergétique, être loué en résidence principale, avec deux contraintes liées d’une part au montant du loyer et d’autre part aux ressources du locataire. Les plafonds de revenus et de loyers à respecter dépendent de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Mais méfiez-vous ! Selon un rapport du Comité sénatorial des finances sur l’efficacité des mesures fiscales publié en juin dernier, «  dans certaines zones, les loyers, même plafonnés, relevant du régime «Pinel» étaient de l’ordre de 10 à 20% et de 5 à 15% supérieurs aux loyers du marché, respectivement en zone B1 et zone B2 « .

Pour un premier investissement foncier

Simple, cet appareil est généralement proposé à ceux qui n’ont pas encore de revenus immobiliers, qui souhaitent réaliser un premier investissement immobilier et qui sont séduits par la possibilité de réduire le montant de leur impôt sur le revenu. Il leur permet de réaliser un investissement à moindre coût avec un effort maîtrisé en termes de cash.

Pouvoir héberger vos enfants ou vos parents, ou même pouvoir occuper un logement de longue durée semble également être un argument décisif pour de nombreux investisseurs. Autre intérêt du «Pinel» en vue de l’entrée en vigueur du précompte mobilier en janvier prochain: il fait partie de la liste des réductions d’impôts qui donneront lieu au versement dès janvier 2019 d’une avance égale à 60% du montant de la réduction d’impôt dont ils ont bénéficié l’année précédente.

Mais attention, cette avance ne jouera que pour ceux qui avaient déjà un « Pinel » en cours en 2017 … puisque l’avance sera calculée en fonction de l’avis fiscal 2018.

La version SCPI

Quoi qu’il en soit, il est trop tard aujourd’hui pour profiter de cet avantage pour l’imposition des revenus en 2018 puisque la réduction d’impôt Pinel est accordée, pour la première fois, pour l’année de l’achèvement du logement. Ou en moyenne de dix à seize mois après la signature du contrat de réservation. A moins que vous n’investissiez avant la fin de l’année via un SCPI «Pinel» dont le portefeuille est composé d’appartements éligibles à ce système.

Investir via un SCPI vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt à partir de l’année de souscription des unités sans attendre la fin des travaux de construction ou de rénovation.  » L’analyse de l’histoire des SCPI de plus de 4 ans que nous venons de réaliser montre que les SCPI qui investissent dans de nouveaux immeubles, comme SCPI Pinel aujourd’hui, sont plus efficaces que ceux qui investissent dans les anciens, tant en termes de rendement locatif que d’occupation taux, distribution de dividendes et gains en capital potentiels « Explique Camille Pillon, conseiller en investissement financier chez Meilleurescpi.com. Ces SCPI ont également la particularité d’être moins risqués que ceux qui investissent dans les premiers.

Pour preuve, l’indicateur de risque qui figure sur le document d’information (Dici) qui doit être remis aux souscripteurs en application de la réglementation en vigueur est de 3 sur 7 en moyenne pour SCPI Pinel contre 6 sur 7 pour SCPI Déficit foncier, Malraux ou Monuments historiques.

Pas de marché secondaire

Contrairement à un investissement direct, l’investissement via SCPI vous permet de calibrer le montant de votre investissement en fonction des économies d’impôt recherchées. Mais quand il s’agit d’investir dans la pierre, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un investissement à long terme. Il n’est pas possible de revendre vos actions en cours de route – il n’y a pas de marché secondaire.

L’investisseur doit attendre la liquidation de la SCPI pour pouvoir récupérer son acompte initial.  » C’est la raison pour laquelle nous conseillons aux épargnants de petits investissements au fil des ans pour maîtriser la fiscalité chaque année. L’objectif n’est pas de bloquer trop de capital à long terme et de mutualiser les risques en se positionnant à différents moments du marché et sur différents SCPI fiscaux Ajoute Camille Pillon.

Sur les 7 SCPI actuellement sur le marché à la fin de l’année, il ne recommande que ceux destinés à l’achat de biens dans la zone «Grand-Paris – Ile-de-France». A savoir, pour cette année, la SCPI Multihabitation 10 de l’AM française, qui en est à sa troisième année de collecte et qui n’est disponible que jusqu’au 16 novembre (!).

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