Loi pinel: Bilan 2019 de l’actualité législative, réglementaire et fiscale: une année d’espoirs et de déceptions

La FNAIM dresse le bilan d’une année mitigée sur les plans politique, législatif, fiscal et réglementaire. Cependant, 2019 avait si bien commencé …

photo: Jean-Marc Torrollion

Le marché immobilier aura de nouveau connu une année record en 2019, tant en termes de volume de transactions (le cap du million de transactions a été dépassé) qu’en termes de valeur des biens. Sur les plans politique, législatif, fiscal et réglementaire, le bilan est plus mitigé pour le logement. Le dynamisme économique a été contrecarré par une production intense de textes et d’annonces, dont la plupart ont causé frustration, déception et inquiétude.

L’année avait pourtant bien commencé …

La FNAIM avait salué la mise en place du système Denormandie et du plan d’investissement Action Logement, qui préfiguraient une nouvelle vision du logement par les pouvoirs publics. Ces espoirs ont rapidement été contrecarrés.

  • il fallait se gratter contre la menace d’imposer la séquestration d’une partie du prix de vente d’un bien, puisque ce dernier ne respectait pas certains critères de performance énergétique, lors des débats sur la loi Energie. La FNAIM a pu obtenir le retrait de ce projet qui aurait d’abord pénalisé les ménages les moins nantis.
  • le retour de la gestion des loyers à Paris, qui crée un climat de méfiance à l’égard des bailleurs sans apporter de réponse concrète aux tensions du marché;
  • le plafonnement du tarif de l’État en date de 380 euros TTC et le plafonnement de la rémunération des vendeurs de programmes immobiliers neufs à Pinel, qui montre une méconnaissance des réalités du terrain.

Mickaël Nogal veut réformer le marché locatif

Sur le plan législatif, le projet de loi reconnaît les professionnels de l’immobilier, véritables tiers de confiance pour le consommateur. Après plusieurs mois de consultations et de débats, le député de Haute-Garonne, Mickaël Nogal, a présenté hier son projet de loi pour réformer le marché locatif.

Les principales mesures du projet de loi sont:

  • Obligation pour les locataires de confier leur dépôt de garantie à un gestionnaire immobilier, dûment équipé d’un compte séquestre protégé par une garantie financière et assuré en responsabilité civile professionnelle, que le logement loué soit géré par un professionnel ou non non.

Cela signifie que les gérants qui, par le passé, ont récupéré le dépôt de garantie et l’ont ensuite restitué au propriétaire bailleur, leur mandant, ne pourront plus le faire et devront le conserver jusqu’au départ du locataire. Quant aux propriétaires qui se gèrent eux-mêmes, ils ne pourront plus débiter le dépôt sur leur compte bancaire, qui sera sécurisé par un tiers professionnel de l’immobilier.

  • Interdiction d’exiger de multiples garanties personnelles, comme la pratique s’était développée sur les marchés tendus, sur lesquels tous les moyens de sélection sont utilisés. Un seul acompte sera dû. Elle restera hors assurance contre les arriérés de loyer, conformément à la loi Boutin en vigueur.
  • Création d’un mandat de gestion, assorti d’une obligation pour l’administrateur immobilier de garantir, au profit du propriétaire, le paiement des loyers et si nécessaire, la restauration du logement en cas de dégradation volontaire de l’occupant – ce qui constitue la corollaire fréquent de lourdes factures impayées.

Ce mandat ne sera pas obligatoire, contrairement à ce que le député souhaitait à l’origine. Ce sera facultatif. La profession s’est déclarée préoccupée par le fait que les professionnels qui ne disposent pas d’une grande surface financière ou qui exercent sur des marchés difficiles sur le plan sociologique ne se réassurent pas dans de bonnes conditions et sont empêchés de remplir l’obligation. Le parlementaire a finalement préféré, dans ce contexte préoccupant, faire confiance à la profession pour démontrer que la plus grande partie du parc locatif, sinon la totalité, peut être sécurisée.

  • Un amendement au projet de loi serait déposé, au début de l’examen parlementaire, afin de créer une obligation d’informer le bailleur de ce mandat par les administrateurs de biens. Cette disposition alliera la confiance placée dans les professionnels à une contrainte d’information des bailleurs, information qui n’a pas été faite jusqu’à présent: par enquête, la FNAIM a vérifié que les bailleurs souhaitaient réellement être protégés contre les risques locatifs. Cependant, seulement 15% des logements locatifs sont couverts après 40 ans d’assurance.

Mickaël Nogal a mené une véritable réflexion sur la place du parc locatif privé

La FNAIM salue le travail réalisé par Mickaël Nogal, qui a su écouter les professionnels et a mené une véritable réflexion sur la place du parc locatif privé dans l’offre immobilière française. Le dialogue constant entre la FNAIM et le parlementaire a permis de faire avancer de nombreuses propositions. Les principales mesures de ce projet de loi affirment, comme la Fédération nationale de l’immobilier, que les professionnels de l’immobilier sont la clé pour restaurer la confiance entre locataires et propriétaires.

« Nous sommes ravis que les professionnels de l’immobilier soient enfin véritablement reconnus comme des tiers de confiance », a déclaré Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. La séquestration de dépôts de garantie par des professionnels, pour des actifs sous gestion intermédiée ou de particulier, est un gage de sérieux et de garantie pour les bailleurs. Les administrateurs immobiliers avec leur expertise juridique et leur sérieux sont des garants de confiance pour le propriétaire et le locataire. Nous resterons vigilants tout au long du processus législatif, a poursuivi le président de la Fédération, afin que la loi adoptée respecte l’esprit et l’équilibre du texte actuel. La FNAIM sera particulièrement attentive afin que le mandat avec obligation de résultat reste facultatif ».

Immobilier: l’oie qui pose l’œuf d’or aux finances publiques?

Sur le plan fiscal, l’immobilier apparaît définitivement comme l’oie qui pose l’œuf d’or aux finances publiques. Selon une récente étude de l’OCDE qui est passée relativement inaperçue, la France est la championne de la pression foncière. Les impôts sur la pierre totalisent 4,4% du PIB, atteignant 100 milliards d’euros de prélèvements sur le logement en 2018, soit une augmentation de 0,4% par rapport à 2017, malgré l’élimination progressive de la taxe d’habitation. Si la réduction, et finalement l’abolition de la taxe d’habitation, laissait espérer une réduction de la pression fiscale sur l’immobilier, rien ne semble moins sûr aujourd’hui. Cela se voit clairement dans de nombreuses villes et départements, où le vide laissé par la taxe d’habitation a tendance à être comblé par une augmentation de la taxe foncière.

Pour Jean-Marc Torrollion, «il est urgent de procéder à une profonde révision de la fiscalité locale. La FNAIM est déterminée à accompagner les agents publics dans cette évolution. « 

Certains ménages exclus du crédit

En termes de financement de projets immobiliers, un danger commence à émerger pour voir les ménages exclus du marché. Cela s’explique par la volonté exprimée ci-dessus d’être encore plus sélective dans l’examen des dossiers. Dans son rapport présenté le 12 décembre, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) souhaitait mettre en garde contre une surchauffe du crédit hypothécaire et a fait plusieurs recommandations aux banques afin de garantir le maintien de saines pratiques. En particulier, le HCSF recommande de respecter un taux d’effort maximum de 33% et de plafonner la durée des prêts à 25 ans.

« Attention à ne pas ralentir inutilement le marché immobilier qui reste actif, notamment grâce aux conditions d’accès au crédit favorables et aux faibles taux d’intérêt. La France démontre depuis plusieurs années que son modèle de crédit est solide. Le risque est de freiner l’accession à la propriété pour les ménages les plus pauvres et en particulier pour les primo-accédants, en les obligeant à recourir à des contributions de plus en plus élevées », a déclaré Jean-Marc Torrollion.

Le système Denormandie dans l’ancienne lutte pour trouver sa place

En termes d’investissement, le dispositif Denormandie dans le premier est prometteur et doit pleinement trouver sa place. Elle doit notamment remplir les objectifs qui lui sont confiés: maintenir un logement de qualité, assurer un rééquilibrage entre construction existante et nouvelle construction, accélérer la réhabilitation des logements anciens.

«Cette année, nous avons obtenu l’extension de l’appareil à tous les territoires des communes éligibles (et non plus seulement aux centres-villes tels quels) et nous attendons maintenant la première évaluation quantifiée de l’appareil Denormandie et du plan« Action in the cœur de la ville « pour évaluer avec précision son impact », précise Jean-Marc Torrollion, qui poursuit « L’enjeu sera désormais de déployer une communication suffisante pour mieux faire connaître ce système aux professionnels comme aux particuliers. La FNAIM sera attentive à cela et sera aux côtés du gouvernement.

La FNAIM est favorable à l’extension du dispositif à d’autres villes qui lui paraissent éligibles, comme Nancy, Rouen ou Orléans.

Une réforme en demi-teinte du droit de la copropriété

En termes de propriétaires et de copropriétaires, une réforme équilibrée, mais coupée d’une mesure essentielle. Adoptée le 30 octobre en Conseil des ministres, l’ordonnance réformant la loi sur la copropriété a été inscrite dans le texte initial de la loi ELAN. Elle s’est traduite par une réforme relativement équilibrée, notamment avec le maintien d’un régime unique de gestion de la copropriété, garantissant l’égalité des copropriétaires devant la loi, quelle que soit la taille de la copropriété, voire la possibilité donnée aux mandataires. offrir un contrat de base, permettant au syndic d’offrir aux copropriétaires toute une gamme de services qui répondent aux attentes et aux besoins des copropriétaires.

La FNAIM regrette cependant la disparition de la mise en place obligatoire d’un plan de travail pluriannuel (PPT), mesure phare de cette ordonnance que la fédération jugeait impérative et qui aurait permis d’assurer une rénovation du bâtiment qui ne peut considérer cela au fil du temps.

« La FNAIM restera attentive à ce que cette mesure soit réintroduite, comme l’a engagé le gouvernement, à l’occasion de la ratification de cette réforme par le Parlement, qui doit intervenir dans les trois mois », précise Jean-Marc Torrollion.

La FNAIM est plus que jamais au service des consommateurs

En termes de profession, la FNAIM est plus que jamais au service du consommateur. Le 2 janvier 2020 marquant le 50e anniversaire de la loi Hoguet, la profession est plus que jamais à la croisée des chemins. Elle est à la fois un tiers de confiance,

auxiliaire de la politique du logement et du shopping. Comme elle n’a cessé de le faire depuis des années, la FNAIM s’est mobilisée pour que les titres (d’agent immobilier, de syndic de copropriété et de gestionnaire immobilier) soient clairement reconnus. Cela se fait depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui les consacre.

La profession a pris sa place dans la protection des consommateurs – formation obligatoire, responsabilité civile professionnelle, garantie financière, code de déontologie – En conséquence, le titulaire d’une carte professionnelle offre les garanties financières, d’assurance et de formation requises par la loi.

VESTA protège le consommateur et symbolise le professionnalisme des agents qui peuvent en profiter

La FNAIM a souhaité créer un emblème symbolisant les garanties fournies par les titulaires de la carte professionnelle. Ce nouveau symbole est celui de VESTA, la déesse romaine de la maison, de la maison et de la famille. Son objectif est de clarifier les compétences des différents acteurs tout en faisant briller les lettres de noblesse des professions réglementées. C’est un indicateur de responsabilité et un certificat d’assurance pour le consommateur. Cet emblème doit permettre au consommateur de comprendre: où sont les responsabilités? Où sont les critères de fitness? Où est la conformité réglementaire? Quelle est la différence entre les multiples acteurs du secteur?

L’objectif, grâce à la reconnaissance des titres et à la mise en place de ce signe distinctif, est de faire des professionnels de l’immobilier des acteurs de leur propre réglementation pour défendre au mieux les consommateurs, sur trois piliers:

  • La réglementation et le code d’éthique des agents immobiliers;
  • La commission de contrôle du CNTGI (Conseil National de la Transaction et de l’Immobilier), dont le secrétariat est assuré par la DGCCRF;
  • Les syndicats, et en particulier le premier d’entre eux: FNAIM.

VESTA: symbole d’aptitude, de professionnalisme et de probité

Souhaitant aller encore plus loin, la FNAIM poursuit les discussions pour obtenir que l’État saisisse cette identité visuelle et la place comme symbole officiel des professionnels de l’immobilier titulaires d’une carte professionnelle. Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement s’est engagé à tout mettre en œuvre pour que ce badge soit reconnu par l’État pour en faire le symbole officiel des professionnels de l’immobilier titulaires de la carte professionnelle.

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