Loi pinel: Comment fonctionnent les domaines du droit Pinel?

La loi de finances 2018 a prolongé l’application du dispositif Pinel de 4 ans, jusqu’au 31 décembre 2021. Mais la répartition des zones Pinel a été revue, et à la baisse. Pour rappel, la loi Pinel remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Ce régime d’exonération fiscale a été créé pour favoriser les investissements locatifs immobiliers neufs ou anciens à réhabiliter. En échange de leur investissement, les épargnants bénéficient d’une généreuse réduction d’impôt. Pourvu que vous investissiez dans l’un des domaines éligibles au programme. Car oui, seules certaines zones sont éligibles à la loi Pinel. Comment fonctionnent les zones Pinel?

Zone Pinel 2018: ce qui change

Initialement prévu pour être supprimé le 31 décembre 2017, le système Pinel a été renouvelé pour une période de 4 ans. En matière d’exonération fiscale et de conditions de location, rien ne change vraiment: les montants de réduction restent les mêmes, ainsi que les durées de location. Les plafonds de ressources et de loyers sont toujours présents, bien qu’ils aient légèrement changé en 2018. Le véritable changement se situe au niveau des zones. Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de rappeler en quoi consiste la division des zones Pinel.

Zonage de Pinel

Lorsque nous entendons parler de « zonage Pinel », nous pensons immédiatement au système d’exonération fiscale de la loi éponyme. En vérité, le zonage de Pinel concerne 3 appareils:

  1. investissement locatif selon la loi Pinel
  2. le prêt à taux zéro (PTZ)
  3. logement intermédiaire (dispositif destiné aux acteurs institutionnels)

La France est touchée par une grave crise du logement, dans laquelle toutes les villes ne sont pas égales. Le marché immobilier est déterminé par l’adéquation entre l’offre et la demande de logements. Le législateur a mis en place un Zonage de Pinel encourager les contribuables à investir dans les zones dites restreintes. Soit les communes françaises où la demande de location dépasse l’offre (en volumes, mais aussi en prix). L’objectif étant de encourager les investissements locatifs dans les grandes villes françaises.

Le fonctionnement des zones Pinel en France

zones de pinel
Zonage Pinel: concentrer les investissements dans les zones exiguës

Le zonage est utilisé pour moduler les dispositifs financiers pour faciliter l’accession à la propriété et la location. Comme nous l’avons vu, plusieurs dispositifs utilisent ce zonage pour déterminer l’éligibilité des territoires à l’aide ou pour ajuster leurs paramètres, dont la fameuse loi Pinel. Pour bénéficier du programme, les logements acquis ou construits doivent être situés dans des zones A (y compris A bis) et B1. Depuis 2018, les zones B2 et C sont exclues de la loi Pinel.

En effet, le cas de la zone B2 est plus complexe, cette dernière n’étant pas totalement exclue. Les biens immobiliers situés dans cette zone peuvent bénéficier du système, à condition d’avoir reçu approbation du préfet de région.

En 2017, les communes éligibles au zonage de Pinel représentaient 8,4% du territoire. Depuis le 1er janvier 2018, hors communes des zones B2 et C rendues éligibles par les agréments préfectoraux, ce chiffre est passé à 5,4%. Une perte en surface certainement, mais la nouvelle division comprend désormais tous les marchés les plus étroits.

Les nombreux reclassements de communes dans une zone plus tendue, prévus par la révision, permettront une plus grande partie du territoire, et in fine, des ménages locataires, pour bénéficier de ce système. Les investissements locatifs tels que Pinel ont pour objectif, avec la stimulation du marché immobilier, de fournir un accès au logement aux ménages les plus pauvres. C’est pourquoi le montant des loyers et les ressources des locataires sont plafonnés:

• Plafond du loyer : le propriétaire n’est pas libre de fixer le loyer qui lui convient, des prix maximums par m² ont été fixés par le législateur, selon les zones:

Secteur Pinel
Échelle Pinel 2018-2019
Zone A Bis 16,96 € / m2
Zone A 12,59 € / m2
Zone B1 10,15 € / m2
Zone B2 8,82 € / m2

La zone A bis étant la plus tendue du point de vue locatif, le prix au m² est le plus élevé.

Plafonds des ressources : au-dessus d’un certain plafond de revenu annuel, les locataires ne peuvent prétendre à un logement Pinel, et doivent se tourner vers les agences et promoteurs de biens conventionnels. Ces plafonds de ressources sont là pour garantir que les ménages les plus précaires reçoivent la priorité. Leur montant dépend de la zone où se situe le bien mais également de la composition du logement des locataires.

Composition du ménage

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne célibataire 37 508 37 508 30 572 27,515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 87 737 80 716 59,270 53 344
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 104,390 95 553 69 725 62 753
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 117,466 107,527 78 579 70 721
Augmentation pour personne à charge supplémentaire + 13 087 + 11 981 + 8 766 + 7 888

Comment calculer le loyer Pinel?

Afin de déterminer le loyer d’une location, il sera nécessaire de prendre en compte les zone pondérée les logements, ainsi que le quartier Pinel dans lequel se situe le bien (quartier Pinel A bis, A ou B1). Nous devrons multiplier cela plafond de zone (le prix maximum au m²) par un coefficient (0,7 + 19 / surface pondérée). On obtient alors le loyer maximum par m² dans cette zone de Pinel. Il suffira de multiplier ce résultat par le nombre de m² habitables pour obtenir le loyer mensuel.

Quelles sont les zones Pinel en France?

Il y avait 5 zones Pinel en 2017. Dans le cadre du recentrage de l’appareil en 2018, seulement 3 ont survécu. le Zones de loi Pinel 2018 définis par le gouvernement sont:

Pinel Zones 2018

A bis Paris et 29 communes de la banlieue parisienne
À Les agglomérations franciliennes ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et Genève française (partie française de l’agglomération de Genève)
B1 des agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes jugées chères comme La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’outre-mer, la Corse et les autres îles indépendantes du continent (Pinel Outre Mer loi)
B2 (non éligible en 2020) Autres communes de plus de 50 000 habitants et périphéries de la zone B1
CONTRE (non éligible en 2020) Reste du territoire

Questions fréquemment posées

Quelles sont les conséquences de ce nouveau zonage?

Depuis le 1er octobre 2014, 1 180 communes ont été reclassées en zones A, B1 et B2 et donc en zones éligibles à la loi Pinel. Des villes comme Lyon, Montpellier, Lille ou Marseille seront ainsi reclassées en zone A. A l’inverse, des communes comme Le Havre ou Dijon appartenant à la zone B2 ont été reclassées en zone B1 avec la nouvelle loi Pinel 2018.

Que se passe-t-il si les ressources des locataires augmentent pendant le bail?

Si, pendant le bail Pinel, les ressources de vos locataires augmentent et dépassent le plafond de revenus correspondant, rien ne change. Les ressources du locataire sont évalué à la date de conclusion du bail. Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 doit être pris en compte (avant-dernière année précédant celle de la signature du bail). L’augmentation du niveau des ressources du locataire pendant la durée du bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal lorsque le plafond des ressources du locataire était respecté à la date de signature du bail.

Qu’est-ce qu’une zone B2?

L’espace Pinel B2 n’est plus éligible au régime d’exonération fiscale depuis le 1er janvier 2018. Avant cette date, il était possible d’investir dans Pinel dans l’espace B2. Mais quand la loi a été prolongée jusqu’au 2021, le gouvernement a décidé de concentrer ses efforts sur zones tendues en France, les villes de la zone B2 ne présentent pas de réel clivage entre l’offre et la demande de location immobilière.

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