Loi pinel: Comment vendre votre entreprise? les étapes clés de la vente d’une entreprise. Par Baptiste Robelin, avocat.

Cette actualité est l’occasion de passer en revue ce processus d’élimination et ses différentes étapes clés. Dans cet article, vendeurs et acheteurs trouveront de précieux conseils sur les réflexes à avoir et les pièges à éviter à toutes les étapes de la vente: négociation, rédaction d’actes et formalités liées à la vente.

I. Négociation avant la vente de votre entreprise.

Comme pour tout transfert d’entreprise, la vente de goodwill est souvent précédée d’une importante période de négociations. Ce que les parties négocieront, c’est le cœur de la vente: le prix et la chose vendue, c’est-à-dire les différents éléments constituant le fonds et leur valorisation. Outre l’estimation économique du fonds (A), un certain nombre de points juridiques essentiels doivent être vérifiés, notamment en ce qui concerne le bail commercial (B).

A. Évaluation de la valeur de l’entreprise.

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation financière du goodwill, dont deux sont récurrentes: la méthode dite du barème, qui est le plus souvent utilisée par l’administration fiscale, et celle des critères de rentabilité, principalement utilisée par les banques.

La méthode d’échelle consistera à utiliser un coefficient multiplicateur (variable selon le secteur d’activité), appliqué au chiffre d’affaires du fonds (généralement hors taxes). L’échelle la plus connue est celle publiée dans le Mémento pratique Evaluation des Editions Francis Lefebvre. Si elle a le mérite de la simplicité, cette approche n’est pas la plus satisfaisante, car elle ne reflète pas la rentabilité de l’entreprise, et ne prend pas en compte les caractéristiques du fonds (localisation, notoriété de la marque …).

L’autre méthode, la plus utilisée par les banques, consiste à appliquer un coefficient à l’EBITDA moyen (excédent brut d’exploitation) ou aux résultats nets des dernières années. Ici, nous nous concentrerons davantage sur la rentabilité du fonds (et donc sur la capacité de remboursement de l’entreprise, surtout si l’acquisition est financée par dette).

Outre ces deux méthodes d’évaluation du goodwill, on peut également citer:

  • la méthode de comparaison, qui consistera à valoriser l’entreprise en la comparant aux prix d’entreprises similaires à vendre à proximité et aux cessions récentes;
  • la méthode de correction par actif net, qui consistera à valoriser l’entreprise sur la base de la valeur réelle de ses actifs (licence, machinerie, stock, créances, etc.), diminuée de la valeur réelle de ses dettes.

Dans tous les cas, il est conseillé d’utiliser plusieurs de ces méthodes, afin de pouvoir les analyser et comparer leurs résultats pour conserver un chiffre moyen. Nous nous référerons utilement sur ce point aux avis publiés par la CCI sur la valorisation des entreprises [1]

Mais ce n’est pas tout. Il faudra alors pondérer ce chiffre en retenant un certain nombre de critères. Parce que l’entreprise n’est pas entreprise comme les autres, elle dépend aussi de ce qu’on appelle sa zone de chalandise, c’est-à-dire la zone d’attractivité du point de vente, la zone géographique d’où proviennent la majorité des clients.

La localisation du fonds constituera donc un critère de pondération essentiel en termes de prix (dans quel quartier se situe l’entreprise? Quelle est l’attractivité de la localisation? Son avenir? Quelle est la politique de développement local? Etc.).

D’autres critères peuvent également peser la valeur du fonds: l’état du matériel (des travaux sont-ils à prévoir?), La conformité des locaux aux normes applicables, par exemple pour l’accueil des personnes handicapées [2], la nécessité ou non de revoir ou d’installer des systèmes d’extraction dans la cuisine, les éventuelles autorisations qui devront alors être demandées, l’existence ou non d’un permis de vente d’alcool, une bonne terrasse, etc.

B. Évaluation et analyse du bail commercial.

Autre élément clé de l’entreprise auquel une attention particulière doit être portée: le bail commercial.

L’évaluation financière du bail commercial dépend en grande partie du montant du loyer. La règle est simple: plus le loyer est élevé, plus la valeur commerciale du bail est faible. À l’inverse, plus le loyer est bas, plus la valeur commerciale du bail augmente. Nous porterons donc une attention particulière au montant du loyer, en le comparant aux loyers habituels pour des fonds similaires dans le même secteur, afin d’apprécier si son montant correspond à la valeur de marché, s’il est surévalué ou inversement, sous -évalué. Cela constituera un élément décisif de la négociation.

Nous porterons également une attention particulière au montant des charges, en veillant à ce que leur répartition ne méconnaisse pas les dispositions d’ordre public applicables, notamment celles résultant de la loi Pinel, en vérifiant qu’il n’y a pas de risque de charges. exorbitant à venir.

La durée du bail commercial doit également être soigneusement analysée: en effet, la loi autorise le bailleur à modifier le loyer lors du renouvellement, une fois le bail terminé. Le locataire peut donc être exposé à un risque de plafonnement du loyer, ou pire encore, au refus du bailleur de renouveler le bail selon le cas. C’est pourquoi l’acquéreur doit impérativement vérifier la durée du bail restant à courir avant la reprise du fonds, et s’assurer que toutes les conditions du droit au renouvellement sont remplies, afin de ne pas risquer d’être évincé par le propriétaire. , sans compensation.

L’avis d’un professionnel est fortement recommandé pour réaliser cette analyse juridique et économique des clauses du bail commercial avant l’acquisition du fonds.

II. La rédaction d’actes: la promesse ou le compromis de vente, suivi de l’acte final.

Après avoir convenu entre elles du prix et de l’objet de la vente, les parties devront formaliser leur accord, en principe par deux actes successifs: la promesse (ou compromis) de vente, puis, si tout se passe comme prévu, le final acte de vente. Là encore, une attention particulière doit être portée à certains éléments essentiels.

A. Rédaction de la promesse de vente.

Au stade de la promesse, une attention particulière devra être portée notamment aux clauses suspensives conditionnant l’acquisition.

à. Purger le droit de préemption des municipalités.

Tout d’abord, il convient de conditionner le transfert à la purge des droits de préemption applicables. On pense notamment au droit de préemption que la commune peut exercer pour tout transfert de clientèle ou baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce local, conformément aux articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme .

Si tel est le cas, avant de vendre son fonds, le cédant doit en faire la déclaration préalable à la commune, qui disposera alors d’un délai de 2 mois pour l’exercice éventuel de son droit de préemption, silence équivalent à une renonciation.
Cette déclaration préalable est obligatoire sous peine de nullité de la vente prescrite après 5 ans. Il est donc essentiel que les parties conditionnent l’acte de vente à la purge de cette prérogative, afin de ne pas risquer l’annulation de l’acte.

b. Se conformer aux obligations d’information légale envers les employés.

De même, s’il y a des salariés, les parties doivent conditionner la vente à leur information préalable par le cédant, conformément aux articles L 141-23 et suivants. Du Code de commerce.

Cette obligation d’information préalable s’applique à toutes les entreprises de moins de 249 salariés. En cas de manquement à cette obligation d’information, une action en responsabilité pourra être engagée, le juge saisi pourra, à la demande du procureur, prononcer une amende civile dont le montant pourra atteindre 2% du montant de la vente. Là encore, il faudra donc que les parties s’assurent que le cédant a correctement rempli cette obligation d’information, en l’indiquant dans la promesse.

vs Superviser les clauses liées au financement.

Autres clauses essentielles de la promesse, celles relatives au financement de l’acquisition par l’acheteur. Dans la plupart des cas, l’acheteur voudra financer son acquisition en obtenant un prêt bancaire. Il y a alors un risque pour le cédant de voir l’opération échouer si l’acheteur n’obtient pas son crédit.
Il est donc essentiel de bien encadrer cette clause afin d’éviter que l’acquéreur ne puisse la détourner pour tenter de renoncer à l’acquisition à une date ultérieure, alléguant ne pas avoir obtenu l’aide financière nécessaire. Nous indiquerons donc précisément dans la promesse les critères essentiels du crédit souhaité: le montant emprunté, le taux et la durée. Et nous obligerons l’acheteur à demander un prêt auprès de plusieurs établissements bancaires (généralement au moins trois) pour maximiser les chances d’obtenir un financement.

ré. Le versement éventuel d’une déduction pour amortissement.

Enfin, dernière clause à laquelle une attention particulière sera portée au stade de la promesse: l’éventuelle indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur pour réserver le bien pendant le temps nécessaire à l’exécution des conditions suspensives.

Il s’agit généralement d’un montant représentant 10% du prix de vente qui sera payé par l’acheteur au vendeur, afin de le dédommager pour le temps d’immobilisation du bien. Afin de sécuriser le plus possible le dépôt de cette somme et d’éviter tout risque de litiges ultérieurs, les conditions dans lesquelles cette indemnité devra être restituée à l’acheteur seront clairement indiquées dans la promesse en cas d’échec de la vente, ou le au contraire, conservé par le vendeur. Le plus prudent est de déposer ce montant sous séquestre (par exemple sur le compte Carpa d’un avocat).

B. Rédaction de l’acte de vente définitif.

Au stade de l’acte final de vente, une attention particulière sera portée aux clauses essentielles du contrat de vente: le prix et la chose vendue (c’est-à-dire la description des articles faisant l’objet de la vente).

à. Le prix et les modalités de paiement.

La vente de fonds de commerce concerne, par essence, un ensemble de biens (légalement appelé universalité), à la fois tangibles (matériaux, outils …) et intangibles (clients, enseigne, droit au bail …). Cependant, il est possible dans la définition du prix de préciser la fraction relative aux éléments tangibles, et celle sur les éléments intangibles.

De même, généralement, les stocks de biens ne sont pas vendus dans le cadre de la vente du fonds, et font l’objet d’une facturation séparée (soumise à la TVA), avec évaluation au jour de la vente. Ces différents points seront précisés dans l’acte de vente, et si possible dès le stade de la promesse afin d’éviter des discussions inutiles au stade final de l’acte.

En plus du montant du prix, nous nous concentrerons sur les clauses relatives aux conditions de paiement: le fonds est-il soumis à un paiement en espèces ou à tempérament? Les parties ont-elles mis en place un mécanisme de crédit vendeur? Etc.

D’autres clauses peuvent également être ajoutées au contrat, comme notamment les clauses de garantie de chiffre d’affaires ou encore les clauses de compléments de prix.

b. La reprise éventuelle de contrats liés au fonds.

La reprise des contrats est également un point fondamental dans la vente des actifs de l’entreprise. Le fonds est-il lié à un contrat de franchise? Dans ce cas, il faut prévoir sa reprise ou, au contraire, sa résiliation.

Le cédant est-il lié par des contrats de distribution? Quel sera leur sort? Résiliation ou reprise par le cessionnaire? Le fonds dépend-il d’autorisations spécifiques (comme une licence IV ou un droit de terrasse pour un restaurant)? Là encore, on veillera à régler leur sort lors du transfert: reprise ou non.

L’attention des acheteurs sera attirée sur un dernier point essentiel, la reprise des contrats de travail. Cette reprise est automatique dans le cadre d’un transfert de clientèle, et d’ordre public, conformément à l’article L. 1224-1 du code du travail. Il conviendra donc à l’acheteur d’anticiper cette reprise, et l’ensemble de ses conséquences économiques (gestion de la masse salariale) mais aussi légales (vérifier les conventions collectives applicables, anticiper les droits acquis des salariés, etc.).

vs Dernier conseil: anticipez autant que possible toutes ces questions.

Si toutes ces questions doivent être parfaitement résolues dans l’acte de vente final (prix, modalités de paiement, résultat des contrats en cours, etc.), il est en fait préférable de les aborder dans les plus brefs délais, de préférence dans les meilleurs délais. la promesse de vendre, pour éviter toute discussion ultérieure.

C’est ce qui est recommandé dans la pratique: rédiger une promesse de vente aussi précise et complète que possible, afin que l’acte de vente définitif ne soit plus qu’une récupération de tous les éléments déjà décidés au stade de la promesse, après reconnaissance de l’accomplissement de les conditions suspensives.

III. Formalités après le transfert.

Il s’agit de la dernière étape de la vente d’une entreprise. Encore une fois, les formalités sont nombreuses et délicates. Ils diffèrent notamment selon l’intéressé, le cessionnaire ou le cédant.

A. Distinction des formalités côté acheteur et vendeur.

Du côté de l’acheteur, il faudra d’abord enregistrer le virement et payer les frais d’enregistrement, dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte de cession, ou à compter de la date d’entrée en possession du fonds, si elle est antérieure à la date de l’acte.

Les montants des droits d’inscription sont les suivants: exonération jusqu’à 23 000 euros, 3% sur la tranche de 23 000 à 200 000 euros, puis 5% au-delà de 200 000 euros. Nous consulterons utilement le site d’information publique de l’administration fiscale pour plus de détails sur le calcul des frais d’enregistrement lors d’un transfert de goodwill: [3]

De son côté, le cédant devra clôturer ses comptes, procéder aux déclarations fiscales y afférentes, et s’assurer, en cas d’arrêt de son activité, de demander son annulation au Centre de formalités des entreprises (CFE). Là encore, vous pouvez trouver de précieuses informations pratiques sur le site Internet public de l’Administration, notamment pour connaître le CFE applicable à son activité. [4]

B. Publications relatives à la vente.

Le transfert doit également faire l’objet d’un certain nombre de publicités destinées à informer les tiers et à garantir les droits des créanciers.
Il doit donc être publié dans un journal d’annonces légales, à la demande de l’acquéreur, dans les 15 jours suivant l’acte de cession.
L’acheteur doit également s’adresser au greffe du tribunal de commerce, dans un délai de 3 jours, pour qu’il procède à la publication d’un avis au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales [5]

Cette publication commence une période de dix jours pendant laquelle les créanciers peuvent s’opposer.

C. La durée de la solidarité fiscale et la nécessité de séquestrer le prix.

La loi a également un principe de solidarité fiscale entre l’acheteur et le vendeur, relatif à certains impôts directs (impôt sur les bénéfices et taxe d’apprentissage) pour une période déterminée.

La durée de la solidarité fiscale de l’acheteur avec le vendeur de l’entreprise est dans ce cas de 90 jours et peut être réduite à 30 jours lorsque toutes les conditions suivantes sont remplies:

  • l’avis de vente de l’entreprise a été envoyé aux autorités fiscales dans les 45 jours suivant la publication de la vente au journal des mentions légales;
  • la déclaration des résultats a été déposée dans les 60 jours suivant la publication de la vente au journal des mentions légales;
  • le dernier jour du mois précédant la vente, le vendeur est à jour de ses obligations de déclaration fiscale et de paiement.

C’est pourquoi, afin que l’acheteur ne prenne aucun risque dans le cadre de l’achat d’une entreprise, il est préférable que le prix de vente ne soit pas immédiatement restitué au vendeur.

Pour cela, un récepteur du prix de vente est opéré par un intermédiaire afin de pouvoir le reverser à l’administration fiscale si le comptable chargé du recouvrement le demande. Le plus souvent, cette mission est confiée à un avocat ou un notaire. La mise sous séquestre est également utile pour garantir le paiement d’autres créanciers, qui peuvent également se retourner contre l’acheteur si le vendeur est insolvable.
La durée du blocage des fonds et les conditions de la cession du destinataire doivent être précisées dans le contrat de transfert.

Conclusion.

Comme on peut le voir, la vente de fonds de commerce est une opération complexe, nécessitant des compétences à la fois financières, juridiques et fiscales, une parfaite maîtrise de l’ingénieur contractuel pour la rédaction des actes, et une bonne connaissance des formalités légales liées à la vente.

C’est pourquoi il est fortement recommandé que les personnes impliquées dans le transfert s’entourent de professionnels chevronnés. [6]

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