Loi pinel: Immobilier: évolution des prix, des taux de crédit … bonnes et mauvaises surprises pour cette année

Il est temps de sortir la boule de cristal. Après l’effervescence sans précédent de 2019 – plus d’un million de transactions signées – le marché immobilier 2020 s’annonce un peu moins florissant. Cela est dû aux capacités d’emprunt des acheteurs qui ont probablement atteint leurs limites en 2019. Cependant, selon les acteurs de l’immobilier – Orpi, Fnaim, Century 21, Meilleurtaux, SeLoger, MeilleurAgents, Cafpi, Vousfinancer, etc. – le marché 2020 devrait restent très dynamiques. « Le nombre de transactions devrait baisser légèrement, mais restera élevé », confie avec confiance Laurent Vimont, président de Century 21. Qu’en est-il des tendances de prix, du coût du crédit et de la construction? Pour Capital, les professionnels du secteur nous donnent leurs prévisions.

La frénésie de la pierre se poursuivra à Lyon, Nice, Toulon et Orléans

En France, les prix de la pierre ont déjà explosé dans la plupart des villes de France l’année dernière. En 2020, certaines agglomérations pourraient poursuivre complètement leur dynamique, selon les prévisions que le réseau Orpi a faites à notre demande.

Selon le réseau, les prix au mètre carré pourraient encore exploser à Lyon, Orléans, Toulon et Nice. Localement, ces quatre villes connaîtront en effet chacune des évolutions propices à la flambée des prix. «Nous avons toujours entendu dire que les prix à Lyon ne reflètent pas le dynamisme économique local. Aujourd’hui, nous constatons un effet de rattrapage », précise Cyril Imsissen, responsable local du réseau lyonnais Orpi. Même pronostic à Nice, où le directeur de l’agence Moïse Vergeot signale « une forte demande qui fait monter les prix mécaniquement », notamment dans les quartiers ouest de la ville de la Côte d’Azur. Orléans, qui redynamise le centre-ville, et Toulon, qui sont en pénurie, devraient également connaître des hausses de prix en 2020 après avoir été épargnées l’an dernier. De la part de MeilleurAgents, nous parions également sur de fortes hausses de prix à Nantes, Toulouse, Paris, Lille et Rennes en 2020.

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La montée ralentira à Bordeaux, Grenoble, Reims et Dijon

Globalement, les prix dans les grandes villes devraient connaître relativement peu d’abandons en 2020. Cependant, le réseau Orpi a identifié quelques villes où le marché s’essouffle. Et tout d’abord Bordeaux. Il faut dire que dans la capitale girondine, les prix au mètre carré ont explosé au cours des cinq dernières années. Plus 30% en moyenne, selon le baromètre LPI-SeLoger. «Aujourd’hui, les prix sont sur un plateau. Je pense que nous avons atteint un seuil pour de nombreux ménages bordelais, le pouvoir d’achat ne suit plus », partage Lionel Klotz, directeur d’agence à Pessac. « Les magasins de Bordeaux resteront en forte demande, mais les marchandises défectueuses pourraient être vendues moins cher », analyse-t-il.

Le réseau Orpi prévoit également de possibles ralentissements à Grenoble, Dijon et Reims. «Les prix sur le marché grenoblois baissent depuis quelques années, principalement en raison de certaines politiques publiques qui peuvent freiner les acheteurs. La tendance ne s’inversera pas en 2020 « , commente Alexandra Digoy, directrice de l’agence Orpi à Grenoble. A Dijon, nous prévoyons une baisse de l’activité immobilière, et potentiellement une baisse des prix. » Nous ressentons une perte de confiance de la part des clients, à en même temps, les vendeurs retirent leurs produits de la vente », décrypte localement le directeur de l’agence Franck Ayache.

Enfin à Reims, « les quartiers les plus éloignés sont de plus en plus délaissés », a expliqué Christopher Goncalves, le responsable local d’Orpi. Même si, note-t-il, le centre-ville est dynamisé par l’arrivée d’investisseurs parisiens, d’étudiants et de nouvelles infrastructures culturelles. « Compte tenu de ces tendances, nous prévoyons que la hausse des prix moyens ralentira légèrement », a-t-il déclaré.

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Les conditions de crédit devraient se resserrer

Jamais auparavant les prêts hypothécaires n’avaient été aussi attractifs qu’en 2019. C’était la principale raison de l’excitation pour la pierre. En 2020, les acheteurs devraient continuer à bénéficier de tarifs très abordables. La BCE, désormais dirigée par Christine Lagarde, entend maintenir une politique de monnaie bon marché, favorable aux crédits hypothécaires.

Les courtiers s’attendent toutefois à ce que les conditions de crédit se resserrent. Le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) recommande en effet aux banques de ralentir l’octroi de crédits, afin de limiter les risques liés à l’endettement de leurs clients. « Les taux moyens sur 20 ans devraient encore se situer entre 1,30% et 1,50% en moyenne, mais les records ne devraient plus descendre en dessous de 1% », résume le porte-parole de Meilleurtaux, Maël Bernier. « Les augmentations devraient rester très limitées, avec une très forte volonté de prêt des banques », malgré tout, Sandrine Allonier, porte-parole du réseau Vousfinancer.

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La construction de logements peut-être relancée

2019 a vu une légère baisse de la construction. « Seulement » 409 000 logements neufs ont été construits, soit 13 700 de moins que l’année précédente, selon les chiffres du ministère de la cohésion territoriale.

Cependant, plusieurs éléments plaident en faveur d’une relance en 2020. Premièrement, les permis de construire ont repris: 118 100 nouveaux entre septembre et novembre 2019, soit 3,8% de plus que sur la même période de 2018. Ensuite, le PTZ pour l’achat de logements neufs a été maintenu dans les zones B2 et C. Et le Pinel, qui offre une réduction d’impôt aux particuliers qui achètent pour louer, est étendu dans les zones urbaines A, A bis, B1 jusqu’à fin 2021.

De plus, une loi nouvelle et innovante, la loi Lagleize, offre beaucoup d’espoir à plus long terme aux professionnels qui souhaitent réduire leurs coûts de construction. «Le texte doit être inscrit au calendrier du Sénat. Mais les solutions envisagées sont intéressantes », explique Henry Buzy-Cazaux, spécialiste du secteur. Seul bémol: la tenue des élections municipales en mars. Traditionnellement, les maires hésitaient à délivrer de nouveaux permis de construire quelques semaines avant les élections.

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