Loi pinel: Investir dans la loi PINEL ou préférer un bien locatif à l’ancien?

Débat éternel: vaut-il mieux investir dans l’immobilier neuf et bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la loi PINEL ou préférez-vous investir dans l’ancien immobilier locatif, sans réduction d’impôt, mais avec une meilleure rentabilité locative?

Investissement dans l’immobilier neuf PINEL, plus cher à l’achat

De toute évidence, investir dans de nouvelles maisons coûtera plus cher que d’investir dans des maisons anciennes pour deux raisons:

  • Lors de l’achat d’une nouvelle propriété, l’acheteur doit payer la TVA au taux de 20% en plus des frais d’enregistrement et autres frais d’acte notarié de 2% à 3%, tandis que l’investisseur dans le premier ne doit payer les frais d’acte notarié et les frais d’enregistrement que de 6% à 7% environ. Ces coûts font gonfler le prix d’acquisition mais ne représentent aucune valeur immobilière;
  • Investir dans l’immobilier neuf, c’est acheter un immeuble qui répondra parfaitement aux normes de construction et notamment aux normes de consommation d’énergie. Le coût de construction est évidemment beaucoup plus élevé, et notamment ces dernières années avec la généralisation de RT 2012 ou d’autres normes BBC;

Mais, ne nécessitant aucune mise à niveau pendant de nombreuses années.

Investir dans de nouveaux bâtiments tout en bénéficiant de la loi PINEL, c’est aussi la garantie de l’absence de gros travaux sur une longue période et surtout, depuis l’inflation des nouvelles normes de construction visant à améliorer la consommation d’énergie, c’est une absence de gros travail pour le mettre aux normes (type de remplacement de chaudière pour une chaudière plus économe en énergie, isolation de l’extérieur, changement de châssis).

Le marché de la location est en pleine mutation structurelle: les locataires deviennent de plus en plus exigeants et préfèrent loger dans un nouvel appartement moins énergivore. L’obsolescence énergétique des bâtiments anciens s’accélère et devrait continuer de s’accélérer nécessitant des travaux lourds de la part des propriétaires fonciers pour espérer préserver la valeur du bâtiment.

Parce que bien au-delà d’une simple inflation des normes de construction, c’est le marché qui évolue structurellement. Les propriétaires qui ne parviennent pas à mettre leurs appartements ou maisons aux normes pourraient rapidement subir la dévaluation de la valeur de leur parc de logements en raison de l’obsolescence énergétique.

Alors oui, Investir dans le nouveau type de loi PINEL est plus cher que d’investir dans l’ancien, mais il est garanti d’investir dans un appartement ou une maison qui répondra aux exigences actuelles du marché immobilier.

Investir dans l’ancien sera moins cher, mais l’obsolescence énergétique des bâtiments pourrait conduire à une dévaluation comparative de la valeur de l’immobilier. La différence de valeur entre les deux bâtiments pourrait rapidement être compensée par le coût que pourraient représenter les travaux dans l’ancien.

Meilleure rentabilité locative à l’ancienne …

Naturellement, puisque l’investissement dans l’ancien est moins cher que l’investissement dans le nouveau, la rentabilité locative (loyer annuel net des charges immobilières / coût de l’immeuble) sera plus élevée.

Le marché immobilier est en mutation structurelle, mais l’impact des nouvelles normes énergétiques n’est pas encore très marqué. Seule l’évolution du niveau des loyers entre deux locataires nous donne quelques informations sur l’évolution du marché.

Comme nous l’avons détaillé dans cet article «Niveau et évolution des loyers en France en 2014: la baisse des loyers devient la norme», les loyers ont tendance à baisser de 2,5% entre deux locataires. Seul l’exécution de travaux (et donc la mise aux normes de l’immeuble) peut augmenter le loyer. Les loyers ont donc tendance à baisser dans les premiers, sauf pour effectuer des travaux de mise aux normes qui permettront progressivement de rattraper le niveau de qualité des biens immobiliers neufs.

La différence de loyer entre l’ancien et le nouveau n’est pas encore suffisante pour compenser le surcoût de la nouvelle loi PINEL de type par rapport à l’ancienne. Mais les demandes croissantes des locataires pourraient rapidement conduire à un écart plus grand en faveur de l’immobilier neuf.

Mais un régime fiscal plus attractif pour les nouveaux investissements sous la loi PINEL.

Naturellement, l’investissement dans la loi PINEL permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%, 18% ou 12% (voir l’article « PINEL Law Simulator: Exonération fiscale dans les nouveaux biens locatifs. Et PINEL Law: Le bien locatif pour l’exonération fiscale de 2014-2015.), L’investisseur dans le nouveau bénéficiera d’un régime fiscal plus doux voire attractif.

Cette réduction d’impôt allouée dans le cadre d’une location au titre de la loi PINEL pourrait être de nature à compenser la différence de prix de revient entre le neuf et l’ancien.

Au final, la question se pose en ces termes:

Si vous achetez neuf, bénéficiez d’une réduction d’impôt de 21%, 18% ou 12% et devenez propriétaire d’un immeuble qui répondra aux exigences des locataires

ou

Investir dans l’ancien pour maximiser la rentabilité locative à court terme au risque de devoir faire de gros travaux pour maintenir la valeur de mon patrimoine immobilier?

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