Loi pinel: La loi Pinel à l’ancienne: explication et conditions

La loi Pinel peut également s’appliquer aux anciens logements. En effet la loi Pinel réhabilitée vous permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel classique si vous entreprenez des travaux dans une ancienne propriété. Voici un petit guide du programme loi Pinel 2018: les logements affectés, les conditions à remplir pour y accéder et enfin une explication de vos avantages fiscaux.

Comment investir dans le vieux Pinel?

investir dans le vieux pinel
Le vieux Pinel, investissez dans des logements délabrés

Moins connu que son double le nouveau Pinel, créé en 2014, le vieux système Pinel concerne les logements déjà occupés, même une fois. Quant à la nouvelle, l’ancienne loi Pinel devait initialement être abrogée en 2017. Le gouvernement Macron a décidé de renouveler l’appareil pour une période de 4 ans, jusqu’au 31 décembre. La réforme de la loi Pinel 2018 a cependant réduit la zonage en trois zones (contre cinq en 2017). Également appelé «ancien programme Pinel réhabilité» ou «Pinel optimisé pour le déficit foncier», il permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour les logements neufs, ainsi que du déficit foncier.

Investir dans le vieux Pinel n’est pas très compliqué, c’est plus la durée et le coût de la procédure qui ont tendance à rebuter les investisseurs. Voici comment procéder:

  • acquérir une propriété immobilier réputé inhabitable. Attention cependant, dans le cas d’un appartement, le logement doit être inhabitable mais pas les parties communes;
  • entrer en contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnosticien certifié, architecte, etc.
  • début travaux de réhabilitation. Assurez-vous de conserver toutes vos factures pendant la période de construction et assurez-vous qu’elle se termine dans les 30 mois suivant l’acquisition de la propriété;
  • faire évaluer l’hébergement à la fin des travaux par un expert pour certifier que la réhabilitation du logement répond aux critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence;
  • mettre le bien locatif, les termes sont les mêmes qu’avec un nouveau boîtier Pinel;

Quelles maisons sont touchées?

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Seul logement inhabitable sont éligibles pour l’ancien Pinel

le deux types d’hébergement anciens éligibles à l’ancienne loi Pinel sont:

  • logement dans un état de délabrement
  • locaux commerciaux ou industriels qui doivent être modifié dans le logement (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars …)

Pour qu’un logement soit considéré en mauvais état, il doit être clair qu’il ne répond pas aux critères de Un logement décent défini par la loi. En effet, les logements jugés inhabitables sont éligibles à l’ancien régime Pinel. Pour juger si une propriété est habitable ou non, le gouvernement a émis 15 critères, énumérés à l’article 6 de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce sont:

  1. L’état de la coque
  2. Encadrement
  3. Étanchéité à la pluie et au ruissellement
  4. Systèmes de retenue des personnes
  5. La présence de plomb dans les peintures
  6. La présence d’amiante
  7. Le réseau d’eau
  8. La sécurité des installations de gaz
  9. Sécurité des installations électriques
  10. Installations sanitaires
  11. L’état de la cuisine
  12. Le radiateur
  13. L’état de ventilation
  14. Caractéristiques des murs et menuiseries
  15. La composition générale du logement

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas répondre au moins 4 d’entre eux. Outre les critères matériels, on note également la performance technique des logements et notamment la performance énergétique. Les 12 critères techniques sont indiqués à l’article 4 du décret du 19 décembre 2003 du code général des impôts:

  1. Respect des conditions minimales de surface et d’espace de vie,
  2. L’absence de risque d’accessibilité au plomb,
  3. L’absence de flocage / isolation / faux plafonds contenant de l’amiante,
  4. Ouvertures avec une caractéristique thermique <= 2,9 W / m²K,
  5. La sécurité de l’installation électrique,
  6. La sécurité de l’installation gaz,
  7. La présence d’équipements de chauffage (centralisés ou individuels),
  8. Égouts et évacuation des eaux usées,
  9. Une pièce minimum pour les toilettes avec douche / baignoire et lavabo,
  10. L’existence de toilettes séparées des pièces principales,
  11. La présence d’une protection solaire sur les baies exposées,
  12. Isolation du grenier si la maison est située sous le grenier.

Dès que le logement ne répond pas à 6 des 12 critères, il est considéré comme indécent et donne droit à l’ancien Pinel.

Travail de rénovation

Le propriétaire bailleur qui investit dans l’ancien Pinel s’engage donc à réaliser travaux de réhabilitation. Au terme de laquelle, tous les critères de décence et de performance technique doivent être remplis. En d’autres termes, la propriété doit répondre aux critères exigés par les labels 2009 High Energy Performance (HPE 2009) ou BBC Renovation 2009. Autrement dit, la performance énergétique des logements rénovés doit être proche de celle des logements neufs.

A l’issue des travaux, un expert indépendant sera mandaté pour vérifier la conformité du bien aux normes attendues. Si le logement s’avère conforme, l’expert l’enregistrera dans un modèle de certificat de l’état descriptif du logement avant et après les travaux fournis par le service des impôts.

Une fois la rénovation terminée, le propriétaire met la propriété locative à nu comme résidence principale.

Quelles sont les conditions d’éligibilité?

Pour bénéficier de la loi Pinel réhabilitée, vous devez vous engager travaux transformer un logement ou un local en état considéré comme décent par un expert indépendant. Vous devez compléter quelques critères spécifiques pour y parvenir. Votre hébergement doit également être dans l’un des domaines couvert par la loi Pinel.

Sur ce point, notons que le zonage Pinel 2018 ne correspond plus à celui de 2017. Seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles au système Pinel. Un recentrage qui se concentre sur les zones tendues, où le gouvernement souhaite encourager la création de logements et faciliter l’accès au plus grand nombre. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés aussi bien que plafonds des ressources locataires, qui leur sont similaires établis par la loi Pinel dans le nouveau.

Quel sera votre avantage fiscal?

Vous bénéficierez des mêmes avantages que la loi Pinel dans la nouvelle, à savoir une réduction de 12%, 18% ou 21% du montant investi dans l’achat du bien. Vous devrez le louer après le travail pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Notez que la période de location n’est pas fixe: vous pouvez la modifier en cours de location. Contrairement au nouveau Pinel, l’ancienne loi Pinel n’ouvre pas droit à une réduction de la taxe foncière (applicable aux logements neufs) ou des frais de notaire (idem). Cependant, il est possible d’effacer une partie ou la totalité des revenus de votre propriété avec cet appareil.

Questions fréquemment posées

Quelle est la relation entre l’ancienne loi Pinel et le déficit foncier?

Outre la réduction d’impôt inhérente au système Pinel classique, il existe un autre système: le déficit foncier. De quoi s’agit-il ? Les frais de gestion, d’entretien et de réparation font partie des dépenses déductibles des revenus immobiliers. Lorsque toutes ces charges sont supérieures au revenu immobilier, on parle de déficit immobilier. Celui-ci est alors à la charge du revenu total, jusqu’à 10 700 euros par an pendant la durée des travaux, pour un maximum de deux ans, puis au revenu de la propriété. Les investisseurs du vieux Pinel peuvent donc bénéficier de deux outils d’exonération fiscale cumulatif : la réduction d’impôt du Pinel classique et celle du déficit foncier

Ainsi, à partir de l’année d’achat, vous bénéficiez d’un avantage fiscal, en effaçant tout ou partie des revenus de votre propriété.

Pour de plus amples :

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