Loi pinel: Les apports de la loi Pinel au droit des baux commerciaux

Qu’est-ce qui a changé la loi Pinel dans le régime des baux commerciaux?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de rappeler brièvement les conditions d’application du régime de baux commerciaux. Ainsi les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux sont: l’existence d’un bail immobilier, d’une pièce affectée à l’exploitation de la bonne volonté et, il va de soi, l’existence d’un Local Commercial !

Par la loi Pinel du 18 juin 2014, le législateur est venu apporter quelques éclaircissements et apporter des modifications concernant le contenu du contrat de bail commercial mais aussi et surtout l’exécution du contrat de location. Nous tenterons également de résumer les principales contributions de la loi Pinel au régime des baux commerciaux.

Le contenu du contrat de location

Le contenu du contrat de bail commercial est encore largement laissé à la liberté des parties. À proprement parler, il n’y a donc pas de modèle standard de location commerciale, même si les récentes réformes portent atteinte à la liberté contractuelle. Il existe donc des notifications obligatoires de plus en plus fréquentes et cohérentes.

Il résulte donc de la loi Pinel du 18 juin 2014 et d’un décret de novembre 2014 que le bail commercial doit désormais prévoir la répartition des charges et des travaux.

Chaque clause du bail peut varier considérablement en fonction de la situation du bailleur, du locataire, du bien et d’autres paramètres, il n’est pas recommandé d’établir seul votre bail. Il existe des plateformes comme LegalPlace qui proposent des contrats de location qui s’adaptent à la situation du bailleur. Vous pouvez télécharger votre modèle de bail commercial en Word et PDF et le personnaliser selon vos besoins.

La durée du contrat de location

En principe, la durée initiale d’un bail commercial est d’au moins 9 ans (art. L145-4C.Com) mais il n’y a pas de maximum.

Cette durée de 9 ans est en principe une durée incompressible au moins pour le bailleur. Le bailleur peut résilier tous les 3 ans dans des cas très limités, notamment pour ajouter un nouveau bâtiment au bâtiment, ou pour élever le bâtiment. Dans ce type de résiliation anticipée, le bailleur doit alors verser une indemnité d’éviction à son locataire.

Le locataire est plus libre puisqu’il a le droit de résilier sans motif tous les 3 ans.

Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, il était possible par une clause expresse d’interdire la résiliation anticipée du bail par le locataire. Nous avons ensuite parlé d’un «bail ferme».

La loi Pinel en est venue à interdire cette clause de bail ferme sauf dans 3 cas:

– Pour les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans
– Pour les baux relatifs à des locaux réservés exclusivement à des bureaux
– Pour les baux qui concernent des locaux monovalents

Révision du loyer

La révision est un mécanisme juridique permettant de réviser tous les trois ans le loyer tant à l’initiative du bailleur que du locataire prévu à l’article L145-38 du Code de commerce. Le principe est que le loyer révisé doit être égal à la valeur locative.

La valeur locative est fixée selon les critères de L145-33, en fait ce n’est pas une simple référence à la valeur vénale. Selon L145-33 sont à prendre en compte:

– les caractéristiques de la pièce, c’est-à-dire son emplacement, sa surface, sa configuration, etc.
– la destination des lieux
– les obligations des parties
– facteurs du marché local (FLC)
– prix de location de quartier

Toutefois, l’article L145-38 prévoit un plafond sur l’augmentation de loyer correspondant à l’augmentation des indices spécifiques aux baux commerciaux (ILC ou ILAT).

Toutefois, s’il existe des preuves d’un changement important des facteurs commerciaux locaux entraînant une augmentation de + 10% de la valeur locative, le plafond prévu à l’article L145-38 vu ci-dessus ne s’applique plus. Dans ce cas, le loyer est alors fixé à la valeur locative.

Néanmoins, et c’est là qu’intervient la loi Pinel, malgré le plafond, la loi du 18 juin 2014 fixe encore une limite en précisant qu’on ne peut atteindre la valeur locative que par tranche de 10% par an.

Renouvellement de loyer

Il s’agit du loyer du nouveau bail suite à l’initiative d’une des parties de renouveler le bail commercial. Ce nouveau bail peut être entièrement renégocié mais en l’absence d’accord entre les parties, les clauses de l’ancien bail sont reprises, à l’exception du loyer pour lequel une fixation judiciaire est possible dans les limites des articles L145-33 et L45-34 du Code de commerce.

Comme dans le mécanisme de révision du loyer vu précédemment, l’article L145-33 rappelle le principe de détermination de la valeur locative et l’article L145-34 quant à lui, prévoit un plafond du loyer selon les référentiels utilisé (ILAT ou ILC)

Il existe également des exceptions à ce plafond, dans un certain nombre d’hypothèses:
– Si le bail initial est strictement supérieur à 9 ans.
– En cas de modification des éléments 1 à 4 de L145-33 du Code de commerce.
– Si le bail est de 9 ans mais avec la prolongation tacite il dépasse 12 ans.
– S’il s’agit de locaux monovalents.
– S’il existe une clause de recette.
– En cas de renonciation du locataire.

De manière identique aux règles de révision du loyer, la loi Pinel pose ici aussi des limites dans les deux premières hypothèses de débouclage du loyer renouvelé à savoir:

– dans le cas d’un premier bail d’une durée strictement supérieure à 9 ans
– en cas de modification des éléments 1 à 4 de l’article L145-33 du Code de commerce

Ainsi dans ces deux hypothèses seule la valeur locative doit être atteinte par une augmentation du loyer d’un montant maximum de 10% par an.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire

Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, c’était la liberté contractuelle qui prévalait et il était ainsi possible de faire supporter au locataire toutes les réparations éventuelles de l’immeuble mais également toutes les taxes normalement supportées par le bailleur.

La loi Pinel ajoute aujourd’hui un nouvel article L 145-40 -2 au Code de commerce qui prévoit d’une part une répartition précise des charges et d’autre part, par un arrêté du 3 novembre 2014, une liste exhaustive des dépenses qui peut être à la charge du locataire. Ce nouvel article R145-35 du même code les prévoit, précisant notamment que les travaux majeurs, le respect de la législation, les travaux d’obsolescence, les taxes dont le débiteur légal est le bailleur ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Droit préférentiel

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, il existe un droit de préférence légal au profit du locataire en cas de vente des locaux loués. Ce droit préférentiel est ainsi établi à l’article L145-46-1 du Code de commerce.

Le locataire dispose alors de 2 mois pour décider, une fois sa réponse positive donnée, il dispose de 2 à 4 mois pour acheter et le bail disparaît par confusion.

Si le locataire ne reçoit pas d’offre; il se voit offrir la possibilité d’agir en nullité de la vente au tiers.

Sarah Abdallah

La source:

LOI n ° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

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