Loi pinel: Loi Pinel – Baux commerciaux. Par Landry Baou.

Comme indiqué en introduction, les modifications impliquées par la loi PINEL concernent aussi bien les baux (partie I) dérogeant au statut juridique que les baux (partie II) soumis au statut juridique.

PARTIE I – BAUX DÉROGANT DU STATUT JURIDIQUE

SECTION I – Bail à court terme

Prolongation de la durée
La durée des baux dérogatoires était jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi PINEL limitée à un maximum de 2 ans; Cette durée est portée à 3 ans. (Art. 3, I-1 ° -a de la loi).

Conséquences de la fin du bail spécial
Au terme des trois années susvisées, les parties disposeront d’un délai d’un mois pour exprimer leur volonté d’échapper au statut juridique des baux commerciaux, alors qu’avant la loi, à l’expiration de la durée maximale des baux dérogatoires, le simple entretien du locataire commercial dans les lieux et sans opposition du bailleur a entraîné la naissance d’un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 2). Ce bail a été créé le lendemain du jour de l’expiration du bail principal.

Par ailleurs, au terme de la durée maximale, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut de baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (C. com. Art. L 145-5 , modifié le paragraphe 1; article 3, I-1 ° -b de la loi) contrairement à ce que la jurisprudence actuelle considère.

Cependant, il faut rester prudent car tout n’est pas si simple étant donné que cette modification semble laisser certaines questions sans réponse: quelle est la portée du maintien du paragraphe 3 de l’article L145-5 qui prévoit notamment qu’à l’expiration de la durée maximale , il existe un nouveau bail soumis au statut « en cas de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour les mêmes locaux »? Le nouveau libellé de l’article L 145-5, al. 1 cité ci-dessus laisse encore aux parties la possibilité, reconnue jusque-là par les tribunaux (Cass. 3 e civ. 5-5-1999 n ° 97-19.163: RJDA 7/99 n ° 766; Cass. 3 e civ. 2- 4-2003 n ° 01-14.898: RJDA 7/03 n ° 698), renoncer au bénéfice du statut et conclure un nouvel accord dérogatoire de trois ans maximum?

État des lieux
L’article 3, I-3 ° de la loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties lors de la prise de possession des lieux et lors de leur restitution. En l’absence d’inventaire à l’amiable, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à des frais partagés à moitié entre le bailleur et le locataire. L’inventaire doit être joint au contrat de location (C. com. Art. L 145-5, alinéas 5 et 6 nouveau). Il convient de souligner qu’il s’agit d’un point commun avec les baux soumis au statut dans la mesure où ceux-ci sont également soumis à l’obligation d’inventaire.

Les nouvelles dispositions en matière de baux exceptionnels s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, à l’exception des règles relatives à l’inventaire: pour les baux dérogatoires conclus avant le 20 juin, ces règles s’appliquent à tout retour de locaux , une fois l’inventaire établi lors de la prise de possession (art. 3, II et 21 de la loi).

SECTION II – Convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire qui se caractérise essentiellement et à l’exclusion de toute autre caractéristique par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstances indépendantes de la volonté des parties (C.com. Article L145-5-1 nouveau ; article 4 de la loi) trouve une consécration légale lorsqu’elle était de création jurisprudentielle.

PARTIE II – BAUX SOUMIS À STATUT

SECTION I – Application du statut des baux commerciaux aux étrangers
L’article 5 de la loi étend le bénéfice du statut aux étrangers, conséquence d’un arrêt de la Cour de cassation qui a jugé discriminatoire la condition de nationalité exigée du locataire (Cass. 3 e civ. 9-11-2011 n ° 10- 30.291: RJDA 3/12 n ° 257.

SECTION II – Sanction des clauses contraires au statut (clauses refusant le droit au renouvellement, contraires aux règles de révision du loyer, dé-spécialisation, renouvellement du loyer etc.)
Jusqu’à présent, les clauses contraires aux règles de l’ordre public du statut des baux commerciaux étaient étrangement soumises au délai de prescription biennal. C’est-à-dire qu’après le délai de 2 ans, il n’était plus possible de contester ces clauses alors qu’elles devraient pouvoir être attaquables indéfiniment dans la mesure où, contrairement au statut des baux commerciaux, il était possible de considérer qu’elles ne existé.

Afin de remédier à ce paradoxe, la loi modifie la sanction attachée à ces clauses qui sont désormais réputées non écrites (C. com. Art. L 145-15 modifié; art. 6, I et II-1 ° de la loi). Ce texte prend tout son sens compte tenu du fait que ces clauses n’ayant pas d’existence, aucune prescription ne court pour elles.

SECTION III – Location du bail commercial

Indice de référence locatif
Actuellement, les parties à un bail commercial peuvent choisir entre trois indices pour indexer le loyer: l’indice des coûts de construction (ICC – pour tout type d’activité), l’indice des loyers commerciaux (ILC – activités commerciales ou artisanales). ) et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT – activités tertiaires).

Pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre, seuls l’ILC et l’ILAT peuvent être choisis, chacun pour le domaine qu’il couvre. (article L145-34 et L145-38 du code de commerce).

Pour les contrats en cours faisant référence à la CPI, les parties devront se conformer à la loi en substituant l’un de ces deux indices au prochain renouvellement et non à la prochaine révision comme cela aurait pu paraître.

Malgré ces modifications, le recours à la CPI sera toujours possible dans certains cas; la loi ne fait pas obstacle à la référence à cet indice, notamment en cas de révision du loyer en application d’une clause dégressive (C. com. art. L 145-39).

Loyer des baux révisés et renouvelés
La loi introduit un «mécanisme de lissage» (en réalité un plafond de non plafonnement) de l’augmentation de loyer résultant d’un débouchage, qui s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. La variation de loyer révisée ou renouvelée ne pas « conduire à des augmentations supérieures, pour un an, à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente » (art. L 145-34, L 145-38 et L 145-39 modifiés; article 11 de la loi).

Ce mécanisme sera mis en œuvre:

lors du renouvellement du bail:

en cas de changement significatif des éléments de la valeur locative visés aux 1 ° à 4 ° de l’article L 145-33, c’est-à-dire en cas de changement affectant les caractéristiques du local, la destination du local , les obligations des parties respectives et les facteurs commerciaux locaux;

lorsque les parties ont conclu un bail de plus de 9 ans; (le but étant d’éviter que les propriétaires ne proposent que ce type de baux qui bénéficient en fait d’un débouchage.)

pendant l’examen:

lorsque le changement important des facteurs commerciaux locaux a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative;

lorsque le bail est soumis à une clause d’échelle mobile et, par l’effet de cette clause, le loyer est augmenté ou diminué de plus d’un quart.

Date d’entrée en vigueur du loyer pour le bail révisé
La révision triennale du loyer du bail commercial pouvait être demandée par le bailleur à tout moment après l’expiration du délai de trois ans (C. com. Art. L 145-38). Si, comme le prévoit l’article R 145-20 du Code de commerce, le loyer révisé n’est dû qu’à compter de la demande du loueur, les parties pourraient toutefois prévoir une clause contraire donnant à la révision un effet rétroactif portant ainsi lourd conséquences financières pour le locataire.

Depuis le 20 juin dernier, l’article L 145-38 du Code de commerce précise désormais que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande de révision (C. com. Art. L 145-38 modifié; art. 12 de la loi) .

Litiges de location
La loi étend la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux (C. com. Art. L 145-35 modifié; art. 10 de la loi) alors qu’ils ne pouvaient jusqu’à présent connaître litiges relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé.

SECTION IV – Frais, taxes et frais

Le cadre fiscal correspond à une réelle nouveauté compte tenu de l’absence de textes sur la question précédente, étant précisé que ces nouvelles dispositions sont d’ordre public même si leur entrée en vigueur reste soumise à l’entrée en vigueur d’un décret. (C. com. Art. L 145-15).

Tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, taxes, redevances et charges liées à ce bail, y compris une indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donnera lieu à un décompte annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. Pendant la location, le bailleur doit informer le locataire des nouveaux frais, taxes, frais et charges.

De plus, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer à chaque locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois années précédentes ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il entend réaliser. effectuer dans les trois ans, avec un budget estimé.

Dans les centres commerciaux, ou tout autre complexe immobilier similaire, le contrat de location doit préciser la répartition des charges ou le coût des travaux entre les différents locataires occupant ce complexe, fonction de la surface utilisée. Le montant des taxes, redevances et charges pouvant être facturées au locataire doit correspondre strictement à la superficie des locaux occupés par chaque locataire et à la part des parties communes nécessaires au fonctionnement des locaux loués, étant précisé qu’il semblerait que les réserves puissent entrer dans le décompte.

Pendant la location, le bailleur sera tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret précisera quels sont les frais, taxes, redevances et charges dus à leur nature qui ne peuvent être mis à la charge du locataire.

SECTION V- Résiliation d’un bail commercial

Le droit de résiliation de trois ans du locataire n’est plus une option mais une obligation dans les baux d’une durée de 9 ans. En ce qui concerne les baux de plus de 9 ans ou les baux à usage de bureaux uniquement, la résiliation de trois ans du locataire est automatiquement reconnue sauf stipulation contraire des parties.

De plus, en cas de décès du locataire, et à compter des successions ouvertes depuis le 20 juin 2014, l’article 2, 2 ° de la loi reconnaît à ses ayants droit le droit de prendre congé à tout moment pendant la durée du bail, sans attendre l’expiration d’un délai de trois ans (C. com. art. L 145-4, al. 4 modifié) mais sous réserve de respecter le préavis de 6 mois.

SECTION VI – Conditions formelles du congé commercial

Alors qu’avant la loi PINEL, le congé ne pouvait être accordé que par un acte extrajudiciaire, puisque la loi PINEL, le congé peut également être donné par lettre recommandée AR, au libre choix de chacune des parties (art. 20 de la loi; art L 145-9, al.5 modifié) tandis que le renouvellement du bail reste strictement notifié par acte extrajudiciaire.

SECTION VII – Résiliation du bail en cas de scission dans l’entreprise locataire

En cas de transformation, et nonobstant toute disposition contraire du bail commercial, celle-ci est transmise à la société bénéficiaire de l’opération de transformation. Ainsi, en cas de fusion d’entreprises ou d’apport partiel d’actif, le bail est transmis à l’entreprise issue de la fusion ou à l’entreprise bénéficiaire de l’apport (C. com. Art. L 145-16, al. 2 ).

SECTION VIII – vente d’une location commerciale

droit préférentiel du locataire commercial
Comme ce qui est prévu au profit du locataire d’un logement résidentiel, la loi PINEL instaure un droit préférentiel pour le locataire commercial en cas de vente du local commercial dans lequel il exerce son activité. Ce droit s’appliquera à tout transfert de locaux commerciaux à partir du 1er décembre 2014. Malheureusement, cette disposition n’est pas d’ordre public, les parties peuvent y renoncer étant précisé que ce droit ne s’appliquera pas davantage dans les cas suivants:

vente unique de plusieurs locaux dans un complexe commercial,
transfert unique de locaux commerciaux séparés,
transfert de locaux commerciaux au copropriétaire d’un complexe commercial,
vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
transfert de locaux au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Il résulte de ce qui précède que tout propriétaire d’un local commercial ou artisanal souhaitant le vendre, doit préalablement en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ou remise en mains propres sans accusé de réception ni signature. Cette notification doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaudra une offre de vente au profit du locataire (C. com. Art. L 145-46-1, al. 1 er nouveau).

A compter de la réception de l’offre de vente, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer; s’il accepte, il disposera, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour l’achèvement de la vente ou de 4 mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt, de l’achèvement du contrat de vente sous réserve d’acceptation de la demande de prêt.

Clause de garantie entre le cédant et le cessionnaire
En vertu de la loi PINEL, dès que le transfert d’un bail ou d’une entreprise s’accompagne d’une clause de garantie en vertu de laquelle le cédant se porte garant du paiement du loyer par le cessionnaire, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de payer le loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date d’échéance du paiement, étant précisé que la période de garantie est désormais limitée à 3 ans à compter de la cession du bail ou de l’entreprise (C. com. art. L 145 -16-1 nouveau; art. 7 de la loi).

Cession en cas de procédure collective du locataire
Désormais, lorsqu’un bail commercial est inclus dans le plan de cession, le juge peut, dans le jugement adoptant le plan, autoriser l’acheteur à ajouter des activités connexes ou complémentaires à l’activité prévue par le contrat (C. com. Art. L 642 -7, al.4 nouveau; art.15 de la loi).
« 
SECTION IX – Droit de préemption des municipalités

Les communes qui ont défini un périmètre de protection du commerce et de l’artisanat local ont, en son sein, un droit de premier refus en cas de transfert pour une contrepartie de baux commerciaux, fonds artisanaux ou commerces, il leur appartient de renoncer au bail ou au fonds à une société inscrite au registre du commerce et des sociétés ou au registre du commerce pour une opération destinée à préserver la diversité des activités commerciales et artisanales dans le périmètre concerné (C. urb. art. L 214-1 s.).

La loi modifie l’article L 145-2, II du Code de commerce afin de garantir l’exercice du droit de préemption commerciale par les communes pendant la période intermédiaire de deux ans qu’elles doivent céder le fonds ou le bail, période qui peut désormais être porté à trois ans lorsque l’entreprise ou le fonds artisanal est mis en gestion locative (C. urb. art. L 214-2 modifié; art. 17 de la loi).

Contrairement à ce qui était prévu dans le passé, désormais, en cas d’exercice du droit de premier refus sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce, la location des locaux ou de l’immeuble reste soumise au statut de baux commerciaux (art. 1 de la loi).

Laisser un commentaire