Loi pinel: Loi Pinel et baux commerciaux: une nouvelle façon de travailler

La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014, a considérablement modifié les pratiques en matière de baux commerciaux. Ces transformations affectent à la fois le contenu du contrat de location et son exécution. Les locataires et les propriétaires ressentent l’impact de ces nouvelles directives.

Le contrat de location

Il n’y a toujours pas de contrat de location standard. Chacun est donc libre d’ajouter toute information qu’il juge utile pendant la durée de l’échange. Cependant, la rédaction de votre contrat seul ou en s’appuyant uniquement sur les modèles gratuits disponibles en ligne peut être préjudiciable aux deux parties. D’autant plus que de nouvelles mesures ont été rendues obligatoires par la loi Pinel, et qu’elles n’ont pas encore toutes été répercutées sur les baux standards disponibles sur Internet.

Vous devez maintenant:

  • établir un inventaire (cette étape, bien que recommandée, n’était pas obligatoire avant 2014). S’il n’est pas possible d’en établir un à l’amiable, un huissier peut être mandaté pour cette mission. Les frais de son intervention seront partagés également entre le bailleur et le locataire;
  • communiquer sur les travaux prévus dans les trois ans suivant la conclusion du bail, ainsi que ceux réalisés au cours des trois années précédentes. Leur coût, estimé comme réel, doit également être mentionné. Ces informations seront mises à jour tous les trois ans;
  • notifier très précisément les charges, impôts, redevances et charges dues par chaque partie (travaux majeurs, mise aux normes suite à une nouvelle législation ou travaux obsolètes restent à la charge du bailleur).
  • Un bail à long terme… ou pas

Généralement, un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable à volonté. Le locataire peut résilier son bail après une période de 3 ans, sans avoir à se justifier. Pour se protéger du départ anticipé de leurs locataires, certains propriétaires avaient introduit une clause les interdisant dans leur contrat. On parlait de baux 3/6/9 dont 6 ans ferme ou 9 ans ferme: ils sont désormais interdits. Cette clause, également appelée «bail ferme», est désormais strictement interdite sauf:

  • le bail est dès le départ pour une durée supérieure à 9 ans;
  • le bail concerne des locaux à usage de bureau uniquement;
  • le bail concerne des locaux monovalents.

Les baux fermes de 10 ans pourraient augmenter, à l’initiative des bailleurs, suite à cette modification des possibilités de résiliation du bail.

Il n’est plus nécessaire que le bailleur fasse appel à un huissier pour signifier un congé en fin de bail: une lettre recommandée avec accusé de réception peut suffire. Elle doit cependant indiquer motif du congé et informer le locataire de la possibilité de saisir le tribunal en cas de désaccord. Le congé avec offre de renouvellement sera toujours servi par un huissier.

Changements de loyer

Comme le prévoit le Code de commerce, il est toujours possible de faire réviser un loyer tous les trois ans, que ce soit à l’initiative du bailleur ou de celle du locataire. L’idée principale derrière cette option est de suivre la valeur locative des locaux. Toutefois, l’indice à prendre en compte est celui relatif aux baux commerciaux (ILC) ou celui des locaux à usage tertiaire (ILAT). De plus, les locataires sont désormais protégés contre des augmentations de loyer excessivement importantes, car l’augmentation ne peut excéder 10% par an quels que soient les travaux effectués au cours de l’année et leur impact sur la valeur locative des locaux.

Lorsqu’un nouveau bail suit un bail déjà existant, les clauses peuvent toujours être identiques, à l’exception du loyer, qui doit être réévalué.

Droit préférentiel

Une fois installé dans un endroit qui lui convient, un commerçant cherche généralement à y rester. C’est pour faciliter ce processus qu’un droit préférentiel a été institué. Depuis la loi Pinel, si un propriétaire souhaite vendre, le locataire en place dispose de deux mois pour décider d’acheter ou non. Une fois sa décision prise (par un accord de vente), l’acte de vente doit être réalisé entre deux et quatre mois (le temps nécessaire pour signer un éventuel prêt).

Si le locataire n’a pas été informé de la vente de son local commercial, il peut agir en nullité de la vente à un tiers.

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