Loi pinel: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019 – Investissement & exonération fiscale (loi Scellier)

Ceux qui me connaissent savent que j’ai parlé à plusieurs reprises sur ce forum de la loi Pinel, en prenant plusieurs exemples détaillés et en vous expliquant que l’étude que le vendeur vous donne vous induit en erreur (et une erreur à 150 000, 200 000 ou 250 000 € , cela peut sérieusement perturber votre avenir), à la fois parce que souvent les hypothèses sont erronées, comme une sous-estimation de la taxe foncière (quand je fais une étude, je la calcule toujours avec une base de données fiable), des frais d’agence non calculés « dans le monde réel » « (d’accord sur le tarif, mais où sont les frais annexes?), etc.

Mais le pire est l’hypothèse de revente que je vois dans toutes les études que vous m’avez adressées depuis plus de trois ans maintenant.

Comme je vois que vous m’envoyez toujours le même type d’études pour les analyser (dans ce cas, je ne donne pas d’avis, je fais une expertise détaillée qui demande beaucoup de travail, alors merci de ne me demander que si vous êtes vraiment dans la phase d’investissement, pas seulement dans la phase de réflexion), je me dis que soit je n’étais pas clair, soit il y a trop de messages à lire (le lien est ici: https: //forum.quechoisir.org/loi- pinel-2016-defiscalisation-loi-pinel-t49294.html et vous pouvez me contacter ici contact@retraiteetpatitage.fr mais je ne répondrai qu’à ceux qui indiquent un téléphone, c’est la moindre des corrections).

Je vais donc répéter mon explication, mais sans prendre un exemple très détaillé comme je l’ai fait par le passé car certains ont évidemment pu se perdre, sur le risque énorme que vous courez si vous écoutez le vendeur qui vous vend Pinel en tant que produit financier sans risque, en faisant une étude avec une revente, qui ne fonctionne pas, voici pourquoi:

Lorsque vous achetez une maison à Pinel, vous payez généralement 30% à 40% plus cher que son équivalent dans l’ancienne, donc dans la même ville et le même quartier (vous pouvez me faire confiance sur ce point, je n’ai jamais rien au hasard et je utiliser une source fiable puisqu’il s’agit de transactions enregistrées par des notaires).

Le Pinel vous donnant droit à une réduction d’impôt de 2% par an (18% étalés sur 9 ans), pendant cette période de plus-value fiscale, vous avez l’impression d’avoir fait un investissement rentable, mais cette impression disparaît rapidement lorsque cette la réduction d’impôt disparaît également, je m’explique:

Pour un investissement de 180 000 €, la réduction d’impôt est de 3 600 € par an, soit 300 € par mois et pour un investissement de 240 000 €, elle est de 400 € par mois. Ainsi, quand il disparaît, votre investissement commence à vous coûter 300 € à 400 € de plus chaque mois (et encore plus si je compte la fiscalité sur les loyers qui prend des proportions de plus en plus importantes car les prêts déductibles d’impôt fondent de plus en plus vite) .

Donc, avec un surcoût de 300 € ou 400 € par mois, vous vous dites forcément qu’il est grand temps de vendre. C’est aussi pour cacher ce gros inconvénient que le vendeur a fait une étude avec une revente après 9 ans. Et c’est là que ça se coince et vous perdrez beaucoup:

Si vous vendez après 9 ans de location, vous vendez une ancienne maison. Ceux qui penseraient le contraire se trompent puisque le logement a 9 ans, qu’il n’est donc plus neuf (à condition qu’il soit bien entretenu, ainsi que l’immeuble ailleurs) et que l’acheteur ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt vous aviez (vous pouvez me faire confiance sur ce point, j’ai 27 ans de recul sur mon métier de consultant, et je ne compte plus le nombre d’exemples). Votre acheteur se référera donc aux prix de l’ancien bien immobilier.

N’oubliez pas que vous avez payé votre logement 9 ou 10 ans plus tôt, 30% à 40% de plus que son équivalent dans l’ancien. Et comme le vendeur fera une étude avec une revente après 9 ans pour cacher le fait qu’elle n’est plus rentable sans la réduction d’impôt, il fera l’hypothèse d’une revente au prix d’achat, sinon c’est un désastre et vous ne vont pas le suivre.

Mais pour avoir une chance de revendre au prix d’achat, il faudrait que les prix de l’immobilier ancien dans le quartier aient fait un bien de 30% à 40% en dix ans. Si vous y croyez, c’est que vous avez été hypnotisé par le vendeur: les prix ont très fortement augmenté ces dernières années, bien plus que les loyers et encore plus que les salaires et ils vont inévitablement s’installer un jour, voire diminuer (il y a des cycles d’augmentations et de diminutions dans l’immobilier, comme sur le marché boursier, cela s’appelle des corrections).

Imaginez maintenant ce qui se passerait si les taux de crédit montaient, ce qui n’est pas impossible puisque vous faites un pari de revente sur dix ans et que beaucoup de choses peuvent arriver en 10 ans.

Si j’ajoute que vous allez essayer de revendre en même temps que tous les autres investisseurs qui ont également été hypnotisés et qu’il y aura donc des centaines de maisons à vendre en même temps, je vous laisse imaginer la concurrence donc la pression baisse des prix.

Si en plus de ces éléments, vous avez eu la mauvaise idée d’acheter dans une ZAC (ou un de ces jolis «éco-quartiers» à la mode, ce qui revient au même) avec une proportion importante de logements sociaux (de mémoire la loi SRU impose une proportion d’environ ¼), vous ne pourrez peut-être même pas revendre au prix qui vous sera proposé car vous ne pourrez même pas régler votre crédit (j’ai suffisamment analysé cela pour vous dire que J’écris ici est très sérieux). Vous serez donc obligé de le conserver, avec toutes les conséquences financières que je vous laisse imaginer pour votre logement.

Je vous conseille donc de bien réfléchir avant d’investir, car l’hypothèse de revente n’est pas réaliste, mais il existe cependant un moyen rentable et fiable de faire du Pinel, que je ne développerai pas car ce serait trop long (je dois prendre un exemple détaillé) et que je ne veux pas informer mes concurrents qui ont parfois utilisé ce que j’ai dit pour modifier leurs études, mais avec des produits inadaptés (ceux que je sélectionne sont difficiles à trouver et je passe beaucoup de temps avec mes partenaires à les trouver), encore induire en erreur l’investisseur.

Je conclurai en vous disant que ce n’est pas seulement le Pinel pour faire un investissement rentable, mais que le problème de ces vendeurs est que le Pinel, ils n’ont que ça à vendre, car il est beaucoup plus facile de vendre une réduction d’impôt que de faire des conseils immobiliers.

Et pour ceux qui veulent juste une réduction d’impôt sans prendre le risque considérable de faire du Pinel en misant sur la revente, il existe un système fiable (j’en dis un car je n’ai qu’un seul fournisseur qui remplit mes conditions de sécurité) et qui ne s’engage pas sur le à long terme, même si je préfère offrir un investissement à long terme à mes clients car ils me remercieront le jour où ils verront leurs revenus baisser à la retraite (je vous conseille de ne pas prendre ce sujet à la légère car c’est une de mes spécialités depuis de nombreuses années et je prédis que nous ne rirons pas trop).

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