Loi pinel: Quelle est la loi Pinel optimisée pour le déficit foncier?


Quelle est la loi Pinel optimisée pour le déficit foncier?

Le Pinel à l’ancienne vous permet de combiner l’avantage fiscal offert par le Pinel classique avec un autre appareil: le déficit foncier. Au total, la réduction d’impôt peut atteindre 24% du prix de revient de la propriété.

Bien connue des investisseurs immobiliers, la loi Pinel permet à l’acquéreur de logements neufs d’obtenir des réductions d’impôts de l’ordre de 12, 18 ou 21% par an selon qu’il s’engage à louer votre bien pour 6, 9 ou 12 ans. En revanche, il est moins courant d’aborder la question des logements anciens qui peuvent cependant aussi être concernés par le système et permettent davantage d’exonérations fiscales. On parle alors de la loi du «vieux Pinel» ou «réhabilité», ou du «Pinel optimisé pour le déficit foncier».

Les marchandises concernées

« Le Pinel optimisé pour le déficit foncier concerne les constructions anciennes réhabilitées », résume Hugues de Tappie, fondateur de Jedefiscalise.com, firme spécialisée dans les exonérations fiscales Malraux, monuments historiques et Pinel réhabilité. « Le plus souvent, ce sont des immeubles situés dans le centre-ville qui ont une certaine qualité de construction », poursuit-il. Les biens qui entrent dans le cadre de ce dispositif sont donc des appartements considérés comme insalubres, ou des biens précédemment utilisés dans un cadre professionnel (bureaux, ateliers, etc.), et que l’État souhaite voir transformés en logements.

« Le plus souvent, les biens éligibles sont des immeubles situés en centre ville, qui ont une certaine qualité de construction »

Des travaux importants devront être réalisés (mise aux normes en termes d’acoustique, thermique, etc.), aux frais du propriétaire, et qui justifient les réductions d’impôts supplémentaires auxquelles il aura droit sur plusieurs années. Comme dans le système Pinel classique, l’exonération fiscale concerne un montant plafonné à 300 000 euros d’investissement, à répartir sur un ou deux logements. Le prix considéré pour la réduction d’impôt n’est pas seulement celui du terrain, mais aussi le coût du logement, c’est-à-dire celui comprenant les frais de notaire, la TVA ou les commissions dues aux intermédiaires. Mais d’autres gains fiscaux sont prévus sous l’ancien Pinel.

Quels avantages fiscaux?

En plus de la réduction d’impôt inhérente au régime Pinel classique, il existe un autre régime: le déficit foncier. « Il s’agit de droit commun, on le retrouve quand on calcule le montant du revenu foncier imposable », précise Christine Chiozza Vauterin, chef de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818. En effet, un ménage fiscal percevant un revenu foncier a le droit de déduire de ces montants le diverses charges qui sont notamment les frais de gestion, de maintenance et tous travaux de réparation. « Lorsque l’ensemble de ces charges est supérieur au revenu foncier, on parle de déficit foncier. Ceci est alors imputable au revenu global, jusqu’à 10 700 euros par an pendant les travaux, pour un maximum de deux ans, puis sur les revenus fonciers », explique Christine Chiozza Vauterin. Autrement dit, l’acquéreur d’un bien éligible à l’ancien Pinel pourra bénéficier de deux outils cumulatifs d’exonération fiscale: la réduction d’impôt du Pinel classique et celle du déficit foncier. « L’avantage est que le déficit foncier donne droit à une réduction dès la première année des travaux, c’est-à-dire immédiatement, alors qu’il faut attendre la livraison du bien dans le cadre du nouveau Pinel, généralement deux ans après « , poursuit l’expert de la Banque Privée 1818.

« Le déficit foncier donne droit à une réduction dès la première année des travaux, alors que nous devons attendre la livraison du bien dans le cadre du nouveau Pinel, généralement deux ans après l’investissement »

Attention, la déduction de 10 700 euros par an ne concerne que les « travaux de réparation », dissociables de ceux de « transformation » qui, pour leur part, concernent les éléments de structure. Seule la poche travaux de réparation est affectée par le déficit foncier – les autres travaux s’inscrivant dans le cadre du Pinel classique – et donne droit à une réduction d’impôt imputable au revenu global sur deux ans. « Dans certains cas, des éléments tels que la toiture et la façade peuvent faire partie des travaux séparables, et parfois non. Cela varie d’un bâtiment à l’autre, il faut se renseigner », précise Christine Chiozza Vauterin. A noter que si le volume des travaux dépasse ce plafond de 10 700 euros par an, le solde peut être reporté sur une période de 10 ans, non plus sur le revenu global mais sur le revenu immobilier.

Pour quels investisseurs?

Les réductions d’impôts du Pinel optimisées pour le déficit foncier sont fixées pour tous les contribuables. « Mais ce sont surtout ceux qui ont des profits fonciers et un taux d’imposition moyen supérieur à 30% qui peuvent être particulièrement intéressés », poursuit Hugues de Tappie. « Parce que ce dispositif permet d’imposer les revenus de la propriété, sous réserve de rappeler les charges sociales qui représentent 15,5%, et, en plus, d’obtenir un gain fiscal imputable au revenu global ». Dans certains cas, le déficit foncier peut donc permettre à certains contribuables de changer de tranche d’imposition et d’obtenir de facto un gain fiscal significatif. « Quelle que soit la situation, une économie importante est réalisée, qui peut représenter jusqu’à 24% du prix de revient du bien », ajoute le gestionnaire de l’offre immobilière de la Banque Privée 1818.

Précautions avant d’investir

Pour bénéficier des avantages fiscaux de Pinel, le propriétaire ne doit pas oublier qu’il doit s’engager sur un certain nombre de points, dont une durée minimale de location de son bien, un montant de loyer plafonné et des locataires dans les conditions ressources limitées au maximum . « Les anciennes habitations concernées par le Pinel sont plus rares, car elles doivent répondre à toute une série de critères. Elles sont donc plus difficiles à trouver que les biens neufs », prévient par ailleurs Christine Chiozza Vauterin.

« Les anciennes habitations concernées par le Pinel sont plus rares et donc plus difficiles à trouver que les biens neufs »

Pour trouver la perle rare, il est préférable de se faire accompagner par des opérateurs spécialisés, qui travaillent généralement en collaboration avec des banques et des sociétés de gestion de patrimoine. « Faire une simulation dans le temps est nécessaire avant d’investir », ajoute-t-elle. Parce que si les deux premières années les gains fiscaux sont bruts, il faut intégrer les années suivantes les loyers qui seront soumis à l’impôt. Sans oublier que cet investissement s’accompagne souvent d’un crédit bancaire dont les intérêts peuvent peser dans la balance. «Il faut aussi se poser la question de la revente du bien, à la fin du Pinel ou après. Dans ces cas, faire attention au bien sélectionné et en particulier à sa situation, l’idéal étant de privilégier le centre ville logement « conclut Hugues de Tappie.

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