Loi pinel: Réforme des baux commerciaux: la loi Pinel est entrée en vigueur le 20 juin 2014

La section « Baux commerciaux » de cette prétendue loi « Pinel » inclut des changements importants à leurs articles.

Bouchon de débouchage

La mesure phare de cette réforme consiste à limiter la hausse des loyers. La loi prévoit de plafonner le plafond des loyers en limitant la variation du loyer à des augmentations supérieures, pour une année, à un maximum de 10% du loyer payé au cours de l’année précédente (C. com. Art. L.145 -34, L.145-38 et L.145-39). Ainsi, la loi limite les effets du débouchage sur la durée du bail renouvelé.

Suppression de la CPI comme référence

Selon l’article 9 de la loi, l’ICL (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers de l’activité tertiaire) deviennent les seules références pour la révision et le renouvellement plafonné des loyers.

Option de résiliation améliorée de trois ans

Jusqu’à présent, l’article L.145-4 du Code de commerce autorisait des clauses contraires à la possibilité de résiliation de trois ans afin que la durée du bail puisse être totalement ou partiellement ferme. Désormais la loi interdit la possibilité de prévoir des clauses contraires à la faculté de révision triennale afin que le locataire bénéficie toujours de cette faculté. Cependant, il reste possible de renoncer à l’option de résiliation de trois ans pour les baux suivants:

  • baux conclus pour une période supérieure à neuf ans;

  • baux de locaux construits à usage unique;

  • baux pour des locaux réservés exclusivement à des bureaux;

  • les baux des locaux de stockage mentionnés au 3 ° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.

Cette modification s’applique aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.

Introduction de nouvelles obligations

Désormais, la loi prévoit l’obligation d’établir un état des lieux contradictoire entre les parties au moment de la prise de possession des lieux et lors de leur restitution qui doivent être jointes au contrat de location (C. com. Art. L .145 -40-1). Ainsi, le législateur supprime la présomption de bon état des lieux de l’article 1731 du Code civil.

La loi apporte également une nouveauté concernant la répartition des charges entre locataire et bailleur. Un inventaire précis et limitatif des charges et taxes doit être établi. Le texte fait référence à un décret en Conseil d’État (C. com. Art. L.145-40-2).

Cette disposition pose une difficulté qui peut conduire à des discussions car aucune sanction spécifique n’est prévue en cas d’omission de cet inventaire.

La loi introduit un droit de premier refus au bénéfice du locataire (C. com. Art. L.145-46-1). Ce droit s’inspire du droit préférentiel d’un locataire d’un bail résidentiel. Le bailleur qui souhaite vendre a l’obligation d’en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres.

Définition de l’accord d’occupation précaire

Le contrat d’occupation précaire a vu sa définition jurisprudentielle transposée dans le Code de commerce (C. com. Art. L.145-5-1). L’accord d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des locaux n’est autorisée qu’en raison de circonstances particulières échappant au contrôle exclusif des parties. De cette façon, les parlementaires ont cherché à garantir les droits des locataires en utilisant cette définition.

Il ne faut pas le confondre avec le bail spécial qui permet au bailleur de ne pas s’engager à long terme avec un locataire. Ce dernier a ainsi la possibilité de vérifier la qualité de l’emplacement loué pour l’exercice de son activité par exemple. La durée du bail ne doit alors pas excéder 36 mois et que le bail est soumis au statut des baux commerciaux régis par les dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce.

Les décrets à venir, qui auront un impact sur le statut des baux commerciaux, devront faire l’objet d’une attention particulière de la part des professionnels de l’immobilier.

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